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Censure de la loi Duflot

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Re: Censure de la loi Duflot

Messagede ploumploum » Jeu 25 Oct 2012 17:20

alamo a écrit:
Les amendes existent déjà, et de plus les villes récalcitrantes peuvent se voir confisquer le droit de préemption par le Préfet

Suppression des PTZ : ça rejoint mon propos, ça augmente les prix de vente et de plus pose une question philosophique : les contribuables doivent-ils se cotiser pour que l’un d’entre d’eux se constitue un patrimoine….

Je ne vois pas ce que tu entends par « reprise en main des OPH »


Une reprise en main qui passerait par le retour des OPHLM, les L et M ayant tendance à disparaitre des sigles....tout un symbole. Plus concrètement, il faudrait que l’État prenne en main les OPH qui ont quelques difficultés financières (soit parce qu'elles ont été atteintes par la folie des grandeurs, soit parce qu'elles ont des difficultés pour se financer, soit les deux..)

Sinon pour le reste, je suis d'accord avec tes propos, alamo. (notamment le passage sur "la frénésie de la décentralisation")
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Re: Censure de la loi Duflot

Messagede vudeloin » Jeu 25 Oct 2012 18:10

Pour avoir un peu sévi dans le secteur du logement social, la réalité est que les organismes HLM sont globalement en difficulté dès qu'il s'agit de monter des opérations de construction neuve dans les conditions d'aujourd'hui.
Notamment lorsque l'aide directe de l'Etat à la construction représente environ 3 à 5 %, si ce n'est moins, du coût de la construction ou qu'elle se limite à une exonération temporaire de taxe sur le foncier bâti, comme c'est le cas avec les logements PLS.
On est loin, en 2012, de l'époque où les taux d'intérêt grevant la construction de logements sociaux étaient bonifiés et inférieurs à l'inflation, ou encore de celle où, pour réhabiliter un logement social, l'Etat prenait à sa charge jusqu'à 40 % du coût des travaux dans les zones urbaines sensibles...
La même remarque vaut d'ailleurs pour le mal nommé "1 %" logement, créé en 1953 et qui a été progressivement détourné de son objet principal (le financement du logement neuf) pour alimenter le financement des aides à la personne au travers du FNAL, concours de la Caisse nationale des allocations familiales à ce financement.
Alors même que les collecteurs du 1 % pouvaient prêter aux organismes HLM (à commencer par ceux qui étaient les propres filiales de ces collecteurs) avec un intérêt entre 0 et 2 % -puisque leurs ressources sont des recettes fiscales dédiées -, leur collecte est aujourd'hui largement captée directement par l'Etat pour financer non pas plus de logements mais surtout son propre désengagement financier.
Dommage, parce que le "1 %", même réduit à 0,45 % de la masse salariale, est une forme de revenu mutualisé entre tous les salariés qui pèse tout de même plus d'un milliard d'euros par an (1 683 millions d'euros si l'on en croit l'évaluation des recettes fiscales associée à la loi de finances 2013, somme qu'on sera amené à rapprocher utilement du montant de 500 millions d'aide à la pierre contenues dans le périmètre du budget du Logement de l'an prochain, dont 400 millions proviennent d'ailleurs de prélèvements sur les fonds des collecteurs).

Quand on voit que Cécile Duflot porte un projet de produit immobilier défiscalisé permettant de dégager 6 000 euros de réduction d'impôt par an et par investisseur, on peut des fois s'interroger sur la cohérence absolue de la politique du logement.
Parce qu'accorder 6 000 euros de remise d'impôt ( deux fois et demie à trois fois la cotisation moyenne d'un redevable de l'impôt sur le revenu) pour des loyers de sortie qui pourront atteindre 700 euros pour un studio situé sur Paris, je ne suis pas certain que ce soit un choix tout à fait "en ligne" avec les intentions de départ...
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Re: Censure de la loi Duflot

Messagede alamo » Jeu 25 Oct 2012 21:49

Cécile Duflot ne laissera son nom qu’à une niche fiscale mais elle aura sa retraite de ministre, c’était l’important…

Les recettes de collecte du 1% logement s’élèvent en fait à environ 3,8 milliards par an (vu les plans sociaux en cours et annoncés, ça va un peu baisser).
L’Etat en pique les trois quarts pour financer l’ANAH, le prêt à taux zéro et surtout le puits sans fond de l’ANRU (dans lequel l’Etat lui-même ne met quasiment plus rien). Les fonds servant habituellement à la construction de logements servent donc essentiellement à financer des démolitions (l’ANRU dépense pratiquement deux fois plus pour démolir un logement que pour reconstruire celui qui le remplace)

Le budget des aides à la pierre de l’Etat était bien cette année d’environ 500 millions, mais en fait 300 ont été ponctionnés dans les caisses des organismes HLM pour leur reverser (les régions pauvres payant pour les riches, c’est du Robin des Bois à l’envers, en d’autres termes du sarkozisme).
De fait les aides de l’Etat au logement social se sont donc limitées à 200 millions. Ça doit être la masse salariale du PSG. Elles auraient même du être réduites à 60 millions si Sarkozy était repassé.
Elles étaient de 850 millions il y a trois ans

Le Gouvernement actuel a déjà annoncé qu’il amplifierait encore les ponctions sur le 1% pour compenser le désengagement de l’Etat.
Avec la continuation de la politique choyant la rente foncière, la surenchère réglementaire faussement écolo et quelques mesures annexes, on peut s’attendre à une baisse de la construction de logements sociaux l’an prochain. En chiffres réels, et non en affichage statistique bidonné.

Pour un gouvernement socialiste, chapeau !
Mais après tout il se construisait plus de logements sociaux à Paris sous Tibéri que sous Delanoë (là encore je parle de production réelle, permettant à de nouvelles familles d’obtenir un logement.
Et pourtant on ne peut pas dire que Tibéri avait une grande politique volontariste en la matière…
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Re: Censure de la loi Duflot

Messagede vudeloin » Ven 26 Oct 2012 08:05

Il va sans dire, alamo, que les ressources des collecteurs du 1 % sont largement supérieures à la seule collecte, même si tu conviendras qu'on pouvait d'ores et déjà préciser (et s'inquiéter) au regard de la situation du logement en France qu'environ 1,7 milliard d'euros de recettes nouvelles était collecté chaque année et que nous ayons encore autant de mal logés...
Comme les ressources des collecteurs sont effectivement de 3,8 milliards (1,7 de collecte et 2,1 de retours de prêts, puisque la collecte transformée en prêts aux organismes revient en capital remboursé et, un peu, en intérêts), c'est à dire 25 milliards des francs d'avant, on peut toujours se demander comment l'Etat s'estime heureux d'en mettre 500 dans la construction de logements neufs...

Et comme, en plus, le Ministère ne s'est même pas encore rendu compte, sur la durée, qu'une bonification des prêts adossés au Livret A risquerait de coûter moins cher que la distribution continue d'aides à la personne...
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Re: Censure de la loi Duflot

Messagede alamo » Ven 26 Oct 2012 13:36

le raccourci n'était peut-être pas tout à fait clair.

ce sont effectivement les 3/4 de la collecte qui sont ponctionnés bon an mal an par l'Etat

restent les retours de prêts qui ont eu tendance à se réduire ces dernières années (d'ailleurs en 2012 la recette globale a été de 3,450 milliards et et même plus de 3,8 ou de 4 comme c'était encore le cas en 2009)
à la fois parce que les prêts directs aux salariés se sont fortement réduits (1 million en 2006, 520.000 en 2011) et parce que depuis quelques années le financement des opérations locatives HLM se faisait en subvention, donc sans retour des fonds.
Ces subventions ont donc été supprimées au début 2012 pour être remplacées par des prêts longs. Bien pour sauver le système à long terme, moins bon pour les bailleurs sociaux pour qui ça représente l'équivalent de 4 à 5% de surcoût des prix de revient des programmes. Venant trois moins après l'alourdissement de la TVA de 5,5% à 7%, malgré le combat parlementaire de JY Le Bouillonnec (député maire PS de Cachan), ce nouveau cadeau n'a encore pas amélioré les conditions de la réalisation de logements sociaux.

donc aux malheureux contributeurs de ce forum qui auraient fait une demande de logement social, on doit donc malheureusement avouer que les délais d'attente seront encore plus longs que prévu.

Quant aux aides directes (subventions) de l'Etat au logement social, on rappellera qu'elles ne doivent pas représenter plus du tiers du montant de la TVA générée pour les recettes de ce même Etat par la construction de ces mêmes logements. En finançant le logement social, l'Etat gagne de l'argent, ce n'est pas nouveau ...

tout ça nous éloigne un peu du strict intitulé de cette page du forum mais je me permets de faire une remarque (positive) :
dans cette affaire, les médias n'ont fait que gloser sur l'annulation par le CC et surtout sur son annonce prématurée (certes regrettable) par JM Ayrault, sans jamais se préoccuper (comme d'habitude me direz-vous) du fonds c'est à dire du contenu de la loi et de sa pertinence.
Sur ce forum, ça a été l'inverse, les intervenants parlant de politique du logement sans se focaliser sur l'accessoire et l'épisodique.

je trouve cela plutôt réjouissant...
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Re: Censure de la loi Duflot

Messagede vudeloin » Ven 26 Oct 2012 14:14

La pédagogie est l'art de la répétition, alamo ! ;)

Ceci dit, le fait est que, dans mon expérience dans le logement social, j'ai souvenir d'avoir oeuvré à l'évaluation des coûts de gestion du patrimoine de l'organisme HLM dans lequel je travaillais.
Un vrai cas d'école, avec un patrimoine ancien constitué avant les années 60, y compris avec des ensembles "cités d'urgence" type Cité Million (les vieux de la vieille dans le bâtiment savent de quoi il s'agit), un grand ensemble HLM années 60 en cours de réhabilitation reconstruction déconstruction rénovation, et un patrimoine plus récent, constitué sous législation avant loi Barre de 76 et post loi Barre, notamment avec la formule des PLA.

Bilan des courses ?

Le patrimoine dit ancien, financé avec des prêts à taux d'intérêt réel négatif (sous l'inflation donc), offrait une marge locative intéressante, le poids des charges financières s'y fixant aux alentours de 0,5 à 2 % des loyers, celui de la charge fiscale (foncier bâti) restant largement supportable (même s'il avait tendance à représenter l'équivalent d'un mois de loyer pour l'ensemble d'un groupe de logements donnés), et des frais d'entretien grandissants mais restant largement couverts par une bonne qualité du recouvrement liée à la stabilité des familles de locataires et à la relative solidité de leurs ressources.

Le patrimoine HLM, de grand ensemble locatif années 60, souffrait, lui, de la paupérisation de sa population, les aides à la personne montrant largement les limites de leur capacité solvabilisatrice (un locataire sur six dans ces logements était dépourvu de ressources fiscales déclarées) et des coûts d'entretien d'un habitat vieillissant assez mal.

La charge fiscale pouvait constituer jusqu'à 10 % du montant des loyers annuels perçus sur certains immeubles et la charge financière se fixait aux alentours de 20 % dans les premiers immeubles qui avaient été réhabilités, malgré un taux de subvention élevé (40 % sur l'ensemble).

Les immeubles à population plus stable et moins infortunée s'apparentaient toutefois au patrimoine ancien et pouvaient dégager, de fait, une marge de gestion locative.

Restait le cas du patrimoine plus récent, construit sous l'empire des financements des années 80 et 90, avec des prêts PLA, présentant aujourd'hui un taux d'intérêt réel positif.

Même si les coûts d'entretien pouvaient y être limités, il faut savoir que la charge financière liée aux conditions de financement de la construction depuis trente ans pouvait atteindre 80 % des loyers perçus dans certains ensembles.

Autant que, même en appliquant aux loyers les plafonds autorisés par la loi, les opérations les plus récentes étaient (et le sont encore) structurellement déficitaires.
Et que le précaire équilibre budgétaire du bailleur social concerné ne pouvait être préservé que par la sollicitation de la marge de gestion dégagée sur les deux autres types de patrimoine.

Si l'on veut financer dans de bonnes conditions le logement social, il est clair qu'il va bien falloir que sortent des prêts à la construction à intérêt réel négatif, situé en nominal entre 0 et 1,5 %, c'est à dire que l'Etat devra oeuvrer à mettre en place un dispositif de bonification.
Le tout étant ensuite de savoir s'il préfère dépenser en amont pour cela ou s'il préfère subir les conséquences de l'aval (versement des aides à la personne, croissance du poste logement dans les dépenses des ménages avec pression sur le pouvoir d'achat et donc, le niveau de la consommation).
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Re: Censure de la loi Duflot

Messagede Jean-Philippe » Jeu 17 Jan 2013 23:19

La loi Duflot passe cette fois l'étape du Conseil constitutionnel : voici le titre de l'article du Monde après la validation du texte, le vote de la nouvelle version du texte ayant eu lieu le 18 décembre.

La nouvelle loi fait obligation aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 habitants en Ile-de-France) de porter à 25 % d'ici à 2025, contre 20 % actuellement, la proportion de logements sociaux sur leur territoire. Elle institue également une décote pouvant aller jusqu'à 100 % du prix des terrains publics quand ils sont affectés à la construction de logements locatifs sociaux. La loi abaisse en outre de dix-huit à douze mois le constat de vacance d'un logement et autorise ainsi sa taxation ou sa réquisition au-delà de ce délai. Elle accorde cependant au propriétaire un délai de vingt-quatre mois pour faire des travaux et louer son bien avant qu'une procédure de réquisition puisse être lancée.
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