de vudeloin » Ven 26 Oct 2012 14:14
La pédagogie est l'art de la répétition, alamo ! ;)
Ceci dit, le fait est que, dans mon expérience dans le logement social, j'ai souvenir d'avoir oeuvré à l'évaluation des coûts de gestion du patrimoine de l'organisme HLM dans lequel je travaillais.
Un vrai cas d'école, avec un patrimoine ancien constitué avant les années 60, y compris avec des ensembles "cités d'urgence" type Cité Million (les vieux de la vieille dans le bâtiment savent de quoi il s'agit), un grand ensemble HLM années 60 en cours de réhabilitation reconstruction déconstruction rénovation, et un patrimoine plus récent, constitué sous législation avant loi Barre de 76 et post loi Barre, notamment avec la formule des PLA.
Bilan des courses ?
Le patrimoine dit ancien, financé avec des prêts à taux d'intérêt réel négatif (sous l'inflation donc), offrait une marge locative intéressante, le poids des charges financières s'y fixant aux alentours de 0,5 à 2 % des loyers, celui de la charge fiscale (foncier bâti) restant largement supportable (même s'il avait tendance à représenter l'équivalent d'un mois de loyer pour l'ensemble d'un groupe de logements donnés), et des frais d'entretien grandissants mais restant largement couverts par une bonne qualité du recouvrement liée à la stabilité des familles de locataires et à la relative solidité de leurs ressources.
Le patrimoine HLM, de grand ensemble locatif années 60, souffrait, lui, de la paupérisation de sa population, les aides à la personne montrant largement les limites de leur capacité solvabilisatrice (un locataire sur six dans ces logements était dépourvu de ressources fiscales déclarées) et des coûts d'entretien d'un habitat vieillissant assez mal.
La charge fiscale pouvait constituer jusqu'à 10 % du montant des loyers annuels perçus sur certains immeubles et la charge financière se fixait aux alentours de 20 % dans les premiers immeubles qui avaient été réhabilités, malgré un taux de subvention élevé (40 % sur l'ensemble).
Les immeubles à population plus stable et moins infortunée s'apparentaient toutefois au patrimoine ancien et pouvaient dégager, de fait, une marge de gestion locative.
Restait le cas du patrimoine plus récent, construit sous l'empire des financements des années 80 et 90, avec des prêts PLA, présentant aujourd'hui un taux d'intérêt réel positif.
Même si les coûts d'entretien pouvaient y être limités, il faut savoir que la charge financière liée aux conditions de financement de la construction depuis trente ans pouvait atteindre 80 % des loyers perçus dans certains ensembles.
Autant que, même en appliquant aux loyers les plafonds autorisés par la loi, les opérations les plus récentes étaient (et le sont encore) structurellement déficitaires.
Et que le précaire équilibre budgétaire du bailleur social concerné ne pouvait être préservé que par la sollicitation de la marge de gestion dégagée sur les deux autres types de patrimoine.
Si l'on veut financer dans de bonnes conditions le logement social, il est clair qu'il va bien falloir que sortent des prêts à la construction à intérêt réel négatif, situé en nominal entre 0 et 1,5 %, c'est à dire que l'Etat devra oeuvrer à mettre en place un dispositif de bonification.
Le tout étant ensuite de savoir s'il préfère dépenser en amont pour cela ou s'il préfère subir les conséquences de l'aval (versement des aides à la personne, croissance du poste logement dans les dépenses des ménages avec pression sur le pouvoir d'achat et donc, le niveau de la consommation).